Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist kein Spaziergang im Park – eher eine Wanderung mit Karte, Kompass und einer Prise Mathe. Wer wissen will, was ein Haus oder eine Wohnung wirklich wert ist, kommt um den Verkehrswert nicht herum. Aber was steckt eigentlich hinter diesem mysteriösen Begriff? Und warum klingt das Ganze komplizierter als es ist? Keine Sorge – wir bringen Licht ins Dunkel und rechnen gemeinsam nach (ohne Taschenrechnerpflicht).
Was ist der Verkehrswert überhaupt?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, den eine Immobilie unter normalen Umständen auf dem freien Markt erzielen würde. Also nicht der Preis, den Tante Erna aus dem Bauchgefühl heraus nennt, sondern der, den Käufer und Verkäufer mit kühlem Kopf aushandeln würden – ganz ohne rosarote Brille.
Grundlage ist § 194 des Baugesetzbuches. Dort steht sinngemäß: Der Verkehrswert ergibt sich aus dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – unter der Annahme, dass niemand unter Zeitdruck steht, beide Seiten gut informiert sind und niemand versehentlich auf „Kaufen“ klickt.
Der Verkehrswert ist also eine objektive Größe – unabhängig von persönlichen Wünschen, Träumen oder einem besonders charmanten Vorgarten. Er dient unter anderem bei Scheidungen, Erbschaften oder beim Immobilienverkauf als Bewertungsgrundlage. Und seien wir ehrlich: Manchmal ist eine sachliche Zahl eben besser als ein Bauchgefühl.
Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?
Jetzt wird’s technisch – aber keine Angst, wir bleiben auf dem Teppich. Es gibt in Deutschland drei anerkannte Verfahren zur Verkehrswertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes hat seine Eigenheiten – fast wie unterschiedliche Kaffeesorten: der eine ist kräftig, der andere mild, der dritte kommt mit Milchschaum.
Das Vergleichswertverfahren ist die einfachste Methode: Man schaut sich ähnliche Immobilien in der Umgebung an, die kürzlich verkauft wurden – quasi die Nachbarschaftsspionage für Fortgeschrittene. Diese Methode eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen oder Baugrundstücke, bei denen der Markt viele Vergleichsobjekte bietet.
Beim Ertragswertverfahren geht es ums Geld – genauer gesagt um die Rendite. Diese Methode wird vor allem bei vermieteten Objekten angewandt. Man fragt sich: „Wie viel bringt mir dieses Haus monatlich ein?“ und rechnet dann hoch, als wäre man ein Immobilien-Mogul mit Taschenrechner im Anschlag.
Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
Der Verkehrswert fällt nicht vom Himmel – auch wenn sich mancher Eigentümer das wünscht. Er hängt von einer ganzen Reihe von Faktoren ab. Der wichtigste davon: Lage, Lage, Lage. Eine Immobilie in Berlin-Mitte bringt logischerweise mehr als ein identisches Haus auf dem Land, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht sagen.
Auch der Zustand der Immobilie spielt eine große Rolle. Ein frisch saniertes Gebäude mit moderner Heizung und dreifach verglasten Fenstern wird höher bewertet als eine bröckelnde Hütte mit Charme vergangener Jahrzehnte. Sanierungsstau drückt den Wert – und zwar ordentlich.
Nicht zu vergessen: die Ausstattung. Fußbodenheizung, Einbauküche, Balkon mit Südwestlage – das alles kann sich positiv auf den Wert auswirken. Und wer einen eigenen Parkplatz oder gar eine Garage hat, darf sich glücklich schätzen. In manchen Städten ist das wertvoller als ein Goldbarren.
Wer darf den Verkehrswert ermitteln?
Klar, man kann sich selbst eine Zahl ausdenken – bringt aber wenig. Für eine rechtssichere Verkehrswertermittlung braucht es einen Gutachter. Genauer gesagt: einen zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Der bringt nicht nur Erfahrung, sondern auch ein Lineal mit (meistens zumindest).
Solche Gutachter arbeiten oft für Banken, Gerichte oder Makler. Sie sammeln alle relevanten Daten, werfen einen prüfenden Blick auf Grundbuch, Baupläne und Nachbarschaft, und erstellen dann ein umfassendes Gutachten. Das klingt trocken, ist aber Gold wert – besonders bei Rechtsstreitigkeiten oder der Preisverhandlung.
Wer keine Lust auf das große Gutachten hat, kann auch eine online basierte Bewertung machen lassen. Die ist zwar günstiger – manchmal sogar kostenlos – aber auch ungenauer. Eine grobe Orientierung, mehr nicht. Wenn’s um größere Summen geht, lieber den Profi ranlassen.