Wer glaubt, der Immobilienkauf endet mit dem Kaufpreis, der irrt gewaltig – und das kann teuer werden. Denn mit dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung kommt nicht nur der Traum vom Eigenheim, sondern auch eine ganze Parade von zusätzlichen Kosten. Diese sogenannten Kaufnebenkosten schleichen sich heimlich, still und leise in den Vertrag – und schlagen dann kräftig zu.
In diesem Ratgeber schauen wir uns an, welche Kaufnebenkosten auf Sie zukommen, wie hoch sie ausfallen können und warum man sie besser nicht unterschätzen sollte. Also, schnallen Sie sich an – es wird zahlenlastig, aber auch erhellend!
Was sind Kaufnebenkosten überhaupt?
Unter Kaufnebenkosten versteht man all die hübschen kleinen Extras, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie anfallen. Diese Kosten sind nicht verhandelbar mit dem Verkäufer und fallen unabhängig davon an, ob man ein Schloss oder eine charmante 2-Zimmer-Wohnung im Plattenbau erwirbt.
Die traurige Wahrheit: Viele Erstkäufer unterschätzen diese Zusatzkosten gewaltig und erleben beim Notartermin einen kleinen Herzstillstand. Dabei machen Kaufnebenkosten in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Das bedeutet bei einem Haus für 400.000 Euro schnell mal zusätzliche 40.000 bis 60.000 Euro. Uff.
Diese Kosten sind also keine Bagatellen, sondern ein wichtiger Teil der Gesamtfinanzierung. Wer sie nicht von Anfang an einplant, riskiert eine böse Überraschung – oder den Traum vom Eigenheim gleich ganz.
Die wichtigsten Bestandteile der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Manche sind gesetzlich vorgeschrieben, andere schlicht unvermeidbar, wenn man den Papierkram nicht selbst erledigen möchte – was übrigens niemandem zu empfehlen ist, der keine Leidenschaft für Paragrafen und Formulare hegt.
Hier ein Überblick über die wichtigsten Komponenten:
- Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notarkosten und Grundbuchgebühren: Zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Variiert stark, in vielen Fällen 3 % bis 7 % – meist plus Mehrwertsteuer.
- Kosten für Gutachten, Finanzierungsberatung oder Eintragungen: Optional, aber häufig sinnvoll.
Ein kleiner Trost: Manche dieser Kosten sind steuerlich absetzbar – zumindest, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Bei Eigennutzung? Leider nein. Willkommen im wahren Leben.
Grunderwerbsteuer – der Staat hält die Hand auf
Der größte Posten unter den Kaufnebenkosten ist oft die Grunderwerbsteuer. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist – Überraschung – nicht verhandelbar. Die Spanne reicht von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis zu stolzen 6,5 % in Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen. Und ja, das tut weh.
Der Betrag wird auf den reinen Kaufpreis berechnet – Extras wie Einbauküche oder Garage können theoretisch herausgerechnet werden, aber nur wenn sie im Kaufvertrag gesondert aufgeführt sind. Ein kleiner Spartipp mit großem Effekt!
Wer sich also ein Haus für 500.000 Euro in Köln gönnt, darf sich auf 32.500 Euro Grunderwerbsteuer „freuen“. Für diesen Betrag könnte man sich auch einen schicken Kleinwagen leisten – aber wer braucht schon ein Auto, wenn man bald ein Haus hat?
Makler, Notar und Grundbuch – ein teures Trio
Wenn man glaubt, nach der Grunderwerbsteuer sei das Schlimmste überstanden, kommt das nächste Trio um die Ecke: Makler, Notar und Grundbuchamt. Diese drei sorgen zwar dafür, dass alles rechtlich korrekt abläuft – aber eben nicht zum Nulltarif.
Die Maklercourtage hängt davon ab, in welchem Bundesland man kauft. Seit Ende 2020 gilt für Wohnimmobilien bundesweit das Bestellerprinzip: In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Dennoch kann der eigene Anteil locker bei 3,57 % des Kaufpreises liegen – und das inklusive Mehrwertsteuer.
Notar und Grundbuchamt verlangen für ihre Dienste zusammen etwa 1,5 % bis 2 %. Klingt nicht viel? Bei einem Haus für 400.000 Euro reden wir von rund 6.000 bis 8.000 Euro. Dafür gibt es immerhin viele Unterschriften, ein paar Stempel – und das gute Gefühl, dass alles offiziell ist.