Die Mietpreise steigen – und mit ihnen der Puls vieler Mieter. Wer gerade gemütlich auf dem Sofa sitzt und denkt, der Mietvertrag sei ein Ruhepol im Lebenschaos, wird spätestens beim Brief vom Vermieter eines Besseren belehrt. Doch keine Panik! Es gibt Regeln, Grenzen und sogar Paragrafen, die das Mietleben (halbwegs) erträglich machen. In diesem Ratgeber schauen wir uns an, wie hoch die Miete eigentlich steigen darf – und wer dabei aufpassen muss, dass er nicht übers Ziel hinausschießt.
Gesetzliche Grundlagen für Mieterhöhungen
Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf die Miete nicht nach Lust und Laune erhöhen – auch wenn es sich für manche Mieter manchmal genau so anfühlt. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Das bedeutet, die Miete darf nur in einem angemessenen Rahmen angepasst werden – ein plötzlicher Preissprung ins Luxussegment ist also ausgeschlossen.
Wichtig ist zudem die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen – in einigen angespannten Wohngebieten sogar nur um 15 %. Das heißt: Selbst wenn die Nachbarswohnung plötzlich doppelt so teuer vermietet wird, darf der eigene Mietpreis nicht einfach mitziehen. Der Gesetzgeber hat hier also ein bisschen Klebeband um die Geldbeutel der Mieter gewickelt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete – ein mysteriöses Wesen
Die ortsübliche Vergleichsmiete klingt zunächst wie ein einfacher Maßstab – ist in der Praxis aber eher ein Ratespiel mit amtlichem Anstrich. Sie ergibt sich aus den durchschnittlichen Mietpreisen für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung. „Vergleichbar“ meint dabei Lage, Größe, Ausstattung, Zustand und Baujahr. Klingt logisch, ist aber manchmal wie der Versuch, Äpfel mit leicht angequetschten Birnen zu vergleichen.
Zum Glück gibt es Hilfe: Der Mietspiegel. Dieses Wunderwerk der Bürokratie listet die durchschnittlichen Mieten in einer Stadt oder Gemeinde auf. Doch auch hier heißt es: Lesen mit Fingerspitzengefühl! Denn nicht jeder Mietspiegel ist qualifiziert – und wenn er veraltet oder lückenhaft ist, wird aus der Hilfe schnell ein Hindernis. Da hilft manchmal nur: Tief durchatmen, einen Kaffee holen und sich durch den Paragrafendschungel kämpfen.
Form und Frist: So muss die Mieterhöhung angekündigt werden
Vermieter dürfen nicht einfach einen Zettel an die Tür pinnen mit der Aufschrift: „Ab nächsten Monat 100 Euro mehr, danke!“ Nein, eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und gut begründet sein. Dazu zählt zum Beispiel der Verweis auf den Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Ohne eine ordentliche Begründung ist die Mieterhöhung so wirksam wie ein Regenschirm im Sturm – also gar nicht.
Nach Zugang des Schreibens haben Mieter zwei volle Monate Zeit, um zuzustimmen oder – mit fundierten Gründen – zu widersprechen. Reagieren sie nicht, gilt die Zustimmung nach Ablauf dieser Frist nicht automatisch. Es braucht eine klare Erklärung. Wer also denkt, Schweigen sei Gold, sitzt hier auf dem falschen Thron.
Modernisierung: Wenn das Bad schöner wird – und die Miete gleich mit
Es gibt auch Mieterhöhungen, die nichts mit der Vergleichsmiete zu tun haben – sondern mit Modernisierungen. Wird das Haus energetisch aufgemotzt, der Balkon angebaut oder die Heizungsanlage durch ein Raumwunder ersetzt, darf der Vermieter 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufschlagen. Plötzlich wird aus dem neuen Badezimmer ein teures Vergnügen – zumindest für den Mieter.
Aber keine Sorge: Auch hier gibt es Grenzen. Die Mieterhöhung muss drei Monate vorher angekündigt werden – mit einer genauen Aufstellung der Kosten. Und: Wer durch die Mieterhöhung in finanzielle Schieflage gerät, kann unter Umständen eine Härtefallregelung in Anspruch nehmen. Es gilt also: nicht jede Modernisierung ist automatisch ein finanzielles Desaster – zumindest nicht, wenn man den Durchblick behält.