Wer eine Immobilie besitzt und vermietet, kennt das Spiel: Der Mieter zahlt brav die Miete – aber was ist mit all den anderen kleinen (und nicht so kleinen) Kosten, die beim Besitz eines Gebäudes so anfallen? Zum Glück gibt es in Deutschland klare Regeln, welche Kosten ein Vermieter seinem Mieter zusätzlich aufbrummen darf. Doch Achtung: Nicht alles, was das Vermieterherz begehrt, ist auch wirklich umlagefähig.
Betriebskosten: Die Klassiker unter den umlagefähigen Kosten
Die Betriebskosten sind wie das Salz in der Suppe des Vermieters. Sie machen einen ordentlichen Teil der monatlichen Nebenkostenabrechnung aus – und das völlig legal. Dazu zählen unter anderem Wasser- und Abwasserkosten, Heizkosten, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Grundsteuer. Diese Kosten entstehen durch den laufenden Betrieb des Gebäudes und können, sofern sie im Mietvertrag vereinbart wurden, auf den Mieter umgelegt werden.
Wichtig ist dabei: Der Vermieter darf nur das umlegen, was tatsächlich im Betriebskostenkatalog (§ 2 Betriebskostenverordnung – BetrKV) aufgeführt ist. Wer versucht, seine Netflix-Abo-Kosten oder die monatlichen Ausgaben für die Kaffeemaschine im Büro auf den Mieter zu übertragen, wird spätestens beim nächsten Mieterbund auf Granit beißen.
Wartungskosten: Wenn Technik Liebe braucht
Ein Aufzug, der leise schnurrt wie ein Kätzchen, eine Heizungsanlage, die zuverlässig bollert, und eine Türsprechanlage, die nicht klingt wie ein Morsegerät aus dem Ersten Weltkrieg – das alles will gewartet sein. Die Wartungskosten für technische Anlagen sind deshalb ebenfalls umlagefähig, sofern sie regelmäßig durchgeführt werden und im Mietvertrag genannt sind.
Hierzu zählen zum Beispiel die Wartung von Heizungsanlagen, Aufzügen, Rauchmeldern, Blitzschutzanlagen und sogar von Gartensprinkleranlagen – falls man es besonders grün liebt. Was nicht umgelegt werden darf, sind hingegen Kosten für Reparaturen. Wenn also der Aufzug komplett den Geist aufgibt und ausgetauscht werden muss, hat der Vermieter dieses Vergnügen allein.
Hausmeister und Gartenpflege: Die fleißigen Helfer im Hintergrund
Der Hausmeister – der inoffizielle Bürgermeister des Mietshauses – ist ein echtes Multitalent. Er fegt, schraubt, guckt streng auf die Mülltrennung und grüßt freundlich im Treppenhaus. Die Kosten für seinen Einsatz dürfen ebenfalls auf die Mieter verteilt werden, solange sie in einem angemessenen Rahmen bleiben und der Vertrag es hergibt.
Auch die Pflege der Außenanlagen, also Rasenmähen, Heckenschneiden und das kunstvolle Entfernen von Herbstlaub, zählt zu den umlagefähigen Kosten. Natürlich kann man das auch selbst übernehmen – aber wer hat schon Lust, sonntags mit der Heckenschere durch den Vorgarten zu tanzen?
Was nicht umgelegt werden darf: Die schwarzen Schafe der Kostenwelt
Es gibt auch Kosten, die der Vermieter geflissentlich selbst tragen muss – ob er will oder nicht. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Rücklagen für die Instandsetzung gehören nicht auf die Nebenkostenabrechnung. Das bedeutet: Die Buchhaltung des Vermieters, sein Anruf beim Steuerberater oder die Reparatur des maroden Dachbalkens bleiben schön in seiner Verantwortung.
Auch Modernisierungskosten, also etwa der Einbau neuer Fenster oder einer schicken Solaranlage, dürfen nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Zwar kann der Vermieter in bestimmten Fällen die Miete erhöhen – aber das ist ein ganz anderes Kapitel. Für die Nebenkostenabrechnung gilt: Nur das, was regelmäßig anfällt und im Betriebskostenkatalog steht, ist erlaubt. Alles andere – Finger weg!